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中国高净值人士执着全球买房：温哥华房产投资回报全球最高

房价涨幅最高的前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个、加拿大4个、德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。

即使没有走出国门，海外投资也成了很多高净值人士的刚需。2015年国家商务部、国家统计局和国家外汇管理局共同发布的《中国对外直接投资统计公报》显示，“中国对外直接投资实现了连续13年的快速增长，创下约1,457亿美元的历史新高。”尤其是对投资海外房产领域，中国海外房产投资总额逐年攀升，截止到2016年8月，海外房产的投资总额235亿美元，已接近去年全年水平。

高净值人群爱“炒房”

对海外投资有需求的人群有多少？从数据来看，截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万；总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万。

值得一提的是，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。广东省还取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅为17.7%。深圳的房价在近年涨势迅猛也增加了部分群体财富总值。

有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。

“分散风险”是他们购置全球房产的最主要原因。国内经济陷入增长缓慢期；加之最近人民币汇率的低迷不振，越来越多高净值人群开始寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

子女海外教育也是一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。

温哥华投资回报率高

报告将各地区的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而得出了一个“海外置业投资回报指数”。

前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。

以各国主要城市为例，温哥华房价年涨幅25.5%，租金收益率4.6%，汇率涨幅6.7%，三项相加得投资回报率36.8%；奥克兰房价年涨幅16.6%，租金收益率3.1%，汇率涨幅12.8%，三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%，租金收益率3%，而汇率跌了11.9%，三项相加得投资回报率才2%。

胡润表示：“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。”

主要国家房地产表现

从报告指数来看，美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。

美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。

除了整体趋势外，报告还预测了各投资目的国在未来的表现。

美国：西部城市潜力最大

从美国城市房价涨幅情况来看，美国知名城市，如纽约、华盛顿、芝加哥等美国东部城市的房价涨幅，均低于全国平均水平。与此同时，位于西部的多个城市位列前茅，并持续呈现着两位数的房价增长率。例如，美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图，休斯敦等，因其不断增长的就业率，正逐步引领美国的经济复苏，并带动了当地房价迅猛上涨。

澳大利亚：高温渐退

澳洲时间最长、规模最大的新房建造热潮已经接近尾声。澳大利亚房地产行业协会早前已经预测交易活动将在未来数年显著回落。澳大利亚政府为了冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场，澳洲三大银行开始收紧贷款，虽然澳洲主要城市房价上涨有缓和的趋势。但是墨尔本与悉尼一样经历了人口的增长及收入的大幅提高。因此，结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”，预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价，依旧会有一定程度上涨的趋势。

加拿大：2017年底加拿大房价上涨9.5％

在今年4月-6月间，加拿大全国房价已经升至$609,144，比去年同期升高14%。该报告认为，今年下半年房价涨幅会减缓，但仍将上升，预测到2017年底，全国房价会升至$617,773，比2016年增长9.5％。

加拿大全国房市分析及预测

今年4月-6月与去年同期相比，房价上升24%，均价为$837,232。但皇家地产预测，今年下半年房价涨幅再难延续上半年的势头，涨幅会明显减缓，但房价仍会升至 $862,264，涨幅则是18.5%。

在GTA地区，今年第二季度多伦多涨幅为22.8%，房价 $843,590；多伦多周边地区，包括Vaughan, Oshawa, Richmond Hill, Markham, Mississauga 以及Oakville等，房价涨幅在23-27%之间。

皇家地产认为，下半年的房市对GTA地区的买房者更为有利，不仅抢offer的情况会大量减少，而且买家能够与卖家讨价还价，这种情况也是多年来的第一次。

由于B.C.省府实施对海外买家征收15%的转让税，2016年末大温地区房屋销量呈断崖式下跌。但在今年第二季度，该地区的房市有回暖迹象。皇家地产预测大温地区今年房价仍会上涨，但涨幅只有偏低的单位数。

今年第二季度涨幅为6.2%，房价$372, 071。随着魁省经济表现强劲，估计该市房价会继续升高。

今年第二季度涨幅为4.4%，房价$472,798，应该是油价下跌以来最高的涨幅。在Edmonton,  房价涨幅3.8%，房价$387,989。随着该省经济逐渐恢复，到今年年底，估计这两个房市的房价涨幅在由低至中的单位数之间。

房价涨幅分别为1.3%和1.7%，房价各为$325,927及$379,864；产认为两市在今年余下时间的房价会比较平。此外，Winnipeg的涨幅仅为0.2%，房价$281,568，估计下半年会有些微增长。