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深度分析：2017多伦多房市将完胜温哥华？

与多伦多强烈对比的是，温哥华新年房市的表现，仍然是延续去年的颓势，各类物业的成交量均大幅下跌，过去最为抢手的独立房，今年一月的成交量，竟然比去年同期大跌了54%，跌幅可谓是触目惊心；与此同时，大温各个城市目前的房价，大部分仍然低于半年前的水平，尤其是知名豪宅区西温，房价较半年前下跌了13.6%。

对于温哥华房市近几个月的重创，各界人士均认为是温哥华开征空房税和15% 外国人买家额外税所导致的，这两项政策出台后，温哥华房市随即发生逆转，成交量节节下跌，大量买家因此却步观望，市场即克冷却。如果单从时间前后顺序来看，此两大税项，似乎绝对是扼杀温哥华房市的罪魁祸首，众人均应对之声讨。但如果我们认真剖析一下温哥华房市的基本面，就不难发现，温哥华房市的目前发生的重大调整，其实是其房价长期高企，与当地民众收入水平反差过大造成的。

按照目前收入与房价比例，温哥华家庭用于物业方面的开支（房贷/保险/水电气/地税等），差不多是家庭收入的92%。这样高比例的房屋开支水平，是不可能长期持续的。房价/成交量的向下调整，是温哥华房市必然的发展趋势。只是具体的演变方式，有软着陆（平缓下降）与硬着陆（快速大幅下降）两种可能性而已。

那么，目前温哥华房市的走势，究竟算是"硬着陆"，还是"软着陆"呢？如果仅从去年下半年以来的成交量来看，持续走低的降幅，似乎让人自然产生市场重大调整来临，也即硬着陆的感觉。但实际上，即使去年下半年成交量下降，但温哥华2016年整体房屋成交量，仍有轻微(0.6%)的增长。同时，20216年整体房价，与前一年房价比较，也有17.8%的成长。

另外一个必须认知的因素是，每年7月份以后，即开始进入地产市场传统上的淡季，并且一直持续到年底。因此，我们可以说温哥华2016年房市买气减弱，房价上涨行情开始走缓。它己经出现软着陆的泰势，导致这一现象的根本因素，来自于房价负担程度的不合理性。政府出台的外国人购房加税政策，仅是促成房市调整的表面诱因。都是。由于供求关系，低利率环境，移民政策等因素，中短期内，均有利房市的发展。即使房价高企，温哥华短期内难以出现房价大跌的硬着陆。房价和成交量，在波动中小幅成长的软看陆，可能是今后几年的基本格局。

回到多伦多的房市，如同前面提到的，由于2026年成交量和房价表现亮丽，因此大家一致看好多伦多房市今年的表现，预计又将再创佳迹。对于市场表现的判断，大家均是依据统计数据，以及它们的前后变化幅度。但数据有不同采集方式，比较模式也有多元化。分析房价的走势，加拿大业内多采纳平均房价，而且习惯以某单个月份房价做年度比较。综合各类房屋的房价指数HPI(Home Price Index), 较有代表性。在比较房价年度变化时，用整年为基础更为准确。从这项指标来看，多伦多2016年HPI平均价格为$729,922 比2015年上涨17.3%； 相较而言，温哥华2016年HPI平均价格为$897,600 比2015平年上涨了17.8%。

温哥华目前家庭平均收入低于多伦多，房价却是高出多伦多 23%, 去年房价升幅，也略高于多伦多。这一现象，进一步显示了，温哥华转向软着陆调整的必然性。两地房市的比较，一方面说明多伦多房的基本面，整体较温哥华为佳，但近几年的房价升幅低于温哥华，在可预见的未来，供不应求仍将是市场基本面。另一方面，多伦多房价可负担性不断恶化，普通民众收入成长不足，虽然今后几年利率，难以大幅上调，但政府收紧信贷的政策方向是明确的，再加上国内对外汇流出的限制措施。综上所述，今后几年多伦多房市，将会有不俗表现，但难以持续房价15%或以上的年度升幅，不过，它的整体表现，仍将会明显优于温哥华。